전세난에 전세·매매 중 무엇을 고를까? 대출이자와 초기 비용 비교

전세와 매매는 월 이자만 비교하면 답이 달라져요. 전세는 보증금 반환 안전성과 이자·보증료를, 매매는 취득비용과 매달 갚을 원금까지 함께 봐야 해요. 자기자금 2억원으로 전세 3억원과 매매 5억원을 비교하면 필요한 대출부터 1억원과 3억원으로 달라져요.

전세 만기를 앞두고 재계약·이사·매수 사이에서 고민하는 분을 위한 비용 비교예요. 전세 매물이 부족하다는 이유만으로 급하게 구매하기보다 같은 생활권과 거주기간을 놓고 계산해요.

전세대출 금리·신청 조건 확인 →

공식 상품 안내에서 HF·청년·SGI 조건을 나눠 볼 수 있어요. 내 확정 금리와 한도는 앱에서 본인 확인 후 심사를 거쳐요.

전세와 매매, 어떤 비용을 같은 표에 넣나요?

처음 들어갈 현금, 매달 나갈 돈, 나중에 돌려받을 자금을 나눠 비교해요. 보증금 전액을 소비한 비용으로 보거나 주담대 원금 상환액을 모두 이자로 계산하면 비교가 틀어져요.

전세대출 보증과 전세보증금 반환보증은 역할이 달라요. 은행 대출에 보증이 붙었다고 집주인이 돌려줄 보증금까지 자동으로 보호되는 것은 아니에요. 등기부의 선순위 권리와 집값·보증금 관계, 반환보증 가입 가능 여부부터 확인해요.

안전 확인이 아직이라면 계약금 보내기 전 전세 계약 확인 순서를 먼저 보는 편이 좋아요. 금리가 조금 낮아도 보증금을 돌려받기 어려운 집을 선택할 이유는 없어요.

자기자금 2억원이면 월 부담은 얼마나 달라지나요?

연 4.5%로 비교하면 전세대출 1억원의 월 환산 이자는 37만 5,000원이고, 주담대 3억원·30년 원리금균등은 월 약 152만원이에요. 다만 152만원에는 빚을 줄이는 원금도 들어 있어요.

계산 조건은 전세보증금 3억원 또는 매매가 5억원, 자기자금 2억원, 두 대출 모두 연 4.5%예요. 실제 매물 가격이나 승인 금리가 아닌 비교용 숫자예요. 부대비용은 자기자금 2억원 밖에서 따로 준비한다고 두었어요.

표의 월 납입액 차이는 약 114만 5,056원이지만, 이를 그대로 “매매가 매달 그만큼 손해”라고 보면 안 돼요. 매매 쪽은 첫 달 약 39만 5,056원의 대출 원금이 줄어들어요. 반대로 전세 쪽은 만기 때 대출 1억원을 한 번에 갚아야 해요.

연이율을 12개월로 나눈 계산이며 실제 납입일·일수·원 단위 처리에 따라 달라져요. 변동금리가 바뀌면 이후 납입액도 달라져요. 주택 가격 변동과 자기자금의 다른 운용수익은 이 표에 넣지 않았어요.

현재 전세대출 금리는 어느 정도인가요?

2026년 11월 9일 카카오뱅크 HF 전월세보증금 대출은 6개월 변동 연 4.438~6.277%, 2년 변동 연 4.962~6.779%로 안내돼요. 청년·SGI 상품의 금리를 섞지 않은 같은 HF 상품 비교예요.

최저금리를 누구나 받는 것은 아니에요. 소득·부채·보증심사와 우대 조건을 확인해야 해요. 이 상품은 만기일시상환이고, HF 보증료율은 최저 0.02~최고 0.4%로 안내돼요. 보증료는 실제 보증금액·기간·우대에 따라 달라져 이자 외에 따로 확인해야 해요.

대출 인지세 고객 부담은 5천만원 초과~1억원 이하 3만 5,000원, 1억원 초과 7만 5,000원이에요. 전세대출 상품 하나의 조건이며 다른 은행의 금리·보증료까지 같다는 뜻은 아니에요.

임차자금용 버팀목과 주택구입용 디딤돌은 용도가 달라요. 정책대출 대상이면 현재 소득·자산·주택 조건을 따로 확인한 뒤 은행 견적과 비교해요. 이 글에서는 확인되지 않은 정책상품 한도나 금리를 계산표에 섞지 않았어요.

처음 들어가는 비용은 전세와 매매가 얼마나 다를까요?

서울에서 전세 3억원의 중개보수 상한은 90만원, 매매 5억원은 200만원이에요. 매매는 여기에 일반세율 기준 취득세 500만원과 지방교육세 50만원이 더해져요.

5억원 매수는 전용 85㎡ 이하·일반 1주택·중과와 감면 없음 기준으로 계산했어요. 세금 두 항목과 중개보수 상한 합계만 750만원이에요. 부가세·등기·채권·법무사·이사·수리비까지 포함한 총액은 아니에요.

중개보수는 상한 안에서 협의해요. 전세로 2년 살고 다시 이사할 계획과 매수해 오래 살 계획은 거래비용을 나눠 부담하는 기간도 달라요. 몇 년 안에 직장이나 가족 사정으로 옮길 가능성이 크다면 매수 후 다시 팔 때의 비용과 시간을 계산에 넣어야 해요.

서울 전세·매매 중개보수 비교 →

재계약·이사·매수 중 무엇부터 결정하면 좋을까요?

보증금 안전, 다음 집에 들어갈 날짜, 월 상환 여력을 먼저 맞춰요. 세 가지가 맞지 않으면 싼 금리나 낮은 호가만으로 계약을 서두르기 어려워요.

1. 현재 보증금을 언제 얼마 돌려받는지 확인해요.
2. 같은 생활권·면적의 전세와 매매 후보를 비교해요.
3. 은행에서 각 목적에 맞는 실제 한도·금리를 받아요.
4. 초기 부대비용과 2년·5년 거주 비용을 나눠 적어요.
5. 원리금을 내고 남는 생활비·비상금을 점검해요.

앞서 본 카카오뱅크 전세대출은 잔금일 30일 전부터 15일 이전까지 신청을 안내해요. 예상 한도 조회는 잔금일 3개월 전부터 가능해요. 해당 상품의 채권양도 방식과 임대인 협조도 계약 전에 확인할 부분이에요.

매수 쪽으로 좁혔다면 서울 아파트 실거래가와 매수 필요자금 확인으로 이어가면 돼요. 아직 거주기간이 불확실하거나 상환 부담이 크면 재계약·다른 전세·월세를 함께 비교하는 쪽이 맞을 수 있어요.