전세 계약 시 주의사항, 계약금 보내기 전부터 잔금일까지 확인할 것

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전세 계약금을 보내기 전에는 등기사항증명서의 소유자·권리관계와 실제 계약 상대방의 권한부터 확인하세요. 건축물대장, 주변 거래가격, 선순위 채권과 임차보증금도 함께 살펴야 합니다. 계약일에 문제가 없었더라도 잔금 지급 직전 등기가 달라졌는지 다시 확인하고 약속한 말소 절차를 대조하세요. 입주 후에는 주택 인도·전입신고·확정일자를 구분해 챙겨야 합니다. 반환보증은 자동 가입되지 않으므로 조건과 기한을 따로 확인하고, 설명이 맞지 않는 항목은 입금 전에 해결하세요.

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“다른 사람도 보러 온다”는 말에 계약금부터 보내려 한다면 잠깐 멈추세요. 계약 권한과 선순위 권리가 확인되지 않은 상태에서는 마음에 드는 집인지보다 보증금을 지킬 수 있는지부터 살펴야 합니다.

계약 전인지, 이미 계약서를 쓴 뒤인지에 따라 필요한 점검도 달라집니다. HUG 공식 체크리스트에서 지금 단계부터 살펴보세요.

계약 상대방과 등기부의 이름부터 맞춰 보세요

계약하러 온 사람의 신분과 등기사항증명서에 적힌 소유자가 일치하는지 확인합니다. 대리인이 왔다면 신분증만으로 판단하지 말고 위임받은 범위를 확인해야 합니다. 보증금 수령 권한까지 있는지 불분명하면 입금부터 하지 않는 편이 좋습니다.

등기부에서는 소유권뿐 아니라 근저당권, 압류, 신탁 등도 함께 봅니다. 특히 신탁된 집은 등기부에 보이는 이름만으로 계약 권한을 판단하기 어려워 신탁원부와 관련 동의 여부를 확인해야 합니다. 설명을 들어도 이해되지 않는 부분은 서명 전에 별도 상담으로 풀어 두세요. HUG 계약 체결 유의사항

등기부·건축물대장에서 무엇을 봐야 하나요?

확인할 자료	놓치지 말아야 할 부분
등기사항증명서	소유자·근저당·압류·신탁 등 현재 권리관계
건축물대장	실제 주소·용도와 위반건축물 여부
가격·선순위 권리 자료	주변 거래가격, 먼저 설정된 채권과 임차보증금
계약서·특약	보증금·날짜·수리·권리변동 등 합의한 내용

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HUG 공식 안내 · 계약 전·중·후 확인 항목

다가구주택은 내가 들어갈 방만 살펴봐서는 부족할 수 있습니다. 다른 세입자의 보증금과 선순위 권리까지 함께 검토해야 하므로, 자료를 받지 못한 상태에서 “대출이 적다”는 설명만 믿고 판단하지 마세요. 임대인의 국세·지방세 체납 여부와 반환보증 가입 가능 여부도 확인 대상입니다. HUG의 주택 유형별 점검 안내

특약은 막연한 약속보다 조건과 시점을 적습니다

“문제없게 해 준다”는 말 대신 무엇을, 언제까지, 누가 처리하는지 적어야 나중에 확인할 수 있습니다. 근저당을 말소하기로 했다면 말소 대상과 잔금 지급 절차를, 수리를 약속했다면 수리 범위와 완료 시점을 구체적으로 합의하는 방식입니다.

새로운 담보 설정이나 소유권 변경을 하지 않기로 하는 특약도 검토할 수 있습니다. 다만 특약을 썼다고 이미 생긴 제3자의 권리가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 문구만 믿기보다 실제 등기 변화와 이행 여부를 확인해야 합니다.

잔금일에는 등기부를 다시 보고, 입주 뒤 절차까지 마칩니다

계약일에 열람한 등기부가 잔금일까지 그대로라는 보장은 없습니다. 잔금 직전에 다시 확인하고, 말소하기로 한 권리나 소유자 변경이 있다면 약속한 절차대로 처리되는지 확인합니다. 송금 계좌와 수령 권한도 계약 내용과 대조해 두세요.

일반적인 주택임대차에서 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 생깁니다. 확정일자만 먼저 받았다고 곧바로 모든 권리보다 앞서는 것은 아닙니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖추어야 하며, 기존 권리의 순위도 영향을 줍니다. 주택임대차보호법 제3조 · 대항력과 우선변제권 안내

반환보증 역시 계약만 했다고 자동으로 가입되지 않습니다. 주택·보증금·권리관계 등의 가입 조건과 신청기한을 별도로 확인해야 합니다.

계약금을 보내기 전에는 계약 권한과 선순위 권리를, 잔금일에는 등기 변동과 약속한 말소 절차를 다시 확인하세요. 자료를 받지 못했거나 설명이 맞지 않는 항목이 있다면 입금을 서두르지 마세요.