서울 아파트 매물 비교, 실거래가와 대출·취득세까지 확인하는 순서

서울 아파트 매물은 호가만 보지 말고, 같은 단지·같은 면적의 실거래가와 실제 대출 가능액을 함께 봐야 해요. 6억원짜리 집도 매매대금 외에 취득세·지방교육세·중개보수로 약 900만원을 따로 준비하는 계산이 나와요. 아래에서 적용 조건을 나눠 볼게요.

집을 보러 다니는 매수 예정자를 위해 실거래 조회부터 잔금에 필요한 현금까지 정리했어요. 강남·서초·송파 사례도 같은 기준으로 비교해요.

서울 아파트 실거래가 조회 →

서울부동산정보광장의 아파트 매매 화면에서 자치구·동·계약기간·단지를 선택하면 돼요. 현재 매도 호가를 보여 주는 매물 사이트와는 달라요.

호가가 싼지 보려면 무엇부터 비교하나요?

같은 단지와 전용면적을 맞춘 뒤 계약일·층·거래유형을 비교해요. 옆 단지의 최고가나 면적이 다른 거래 한 건만으로 내 매물이 싸다고 판단하기는 어려워요.

공식 실거래가도 아직 신고되지 않은 계약까지 보여 주지는 않아요. 호가는 팔고 싶은 가격, 실거래가는 신고된 계약 가격이에요. 두 숫자의 차이는 협상 자료이지 앞으로의 상승·하락을 보장하는 신호는 아니에요.

강남3구 실거래가는 어떻게 읽어야 하나요?

강남·서초·송파라는 지역 이름보다 단지별 거래 조건을 먼저 맞춰야 해요. 아래는 2026년 11월 9일 공식 서울부동산정보광장에서 확인한 개별 계약이에요. 지역 평균이나 현재 매물 가격이 아니에요.

조회 범위는 2026년 10월 1일~11월 9일이며, 확인한 세 건에는 해제 표시가 없었어요. 서로 면적과 연식·층이 다른 집이므로 이 세 건으로 지역 가격 순위를 매기면 안 돼요.

31억 9,000만원 거래금액을 비용 계산에 넣어 보면, 전용 85㎡ 이하·일반 1주택 세율·감면 없음 기준 취득세와 지방교육세 합계는 1억 527만원이에요. 서울 중개보수 상한 2,233만원까지 더하면 1억 2,760만원이에요. 실제 매수인의 세금이 아니라 같은 금액으로 예산을 세우는 계산이며, 부가세·등기·채권·법무사 비용은 빠져 있어요.

같은 면적이어도 층과 계약일이 다르면 가격이 달라질 수 있어요. 가격이 낮은 한 건을 발견했다면 현재 매물의 수리 상태·임차인·입주일을 물어보고 비교 대상을 늘리는 편이 좋아요. 이 표만으로 강남3구 집값이 내려갔다고 결론 내리지는 않아요.

대출은 집값의 몇 퍼센트까지 나오나요?

집값 비율만 계산하면 부족해요. 지역·주택가격별 한도와 소득·기존 부채 심사를 함께 통과해야 해요. 상품 화면의 최대 10억원이 서울의 모든 매수자에게 적용되는 금액은 아니에요.

2026년 11월 9일 카카오뱅크 주택담보대출 공식 안내는 수도권·규제지역 주택구입 목적에 다음 한도를 표시해요. LTV·DTI·DSR과 은행 심사 때문에 실제 금액은 더 작아질 수 있어요.

예를 들어 심사상 주택가격과 매매대금이 모두 20억원이고 구입자금 대출이 4억원 승인된다면, 매매대금에 필요한 자기자금만 16억원이에요. 세금·중개보수는 그 밖에 더 들어요. 4억원은 누구나 받을 수 있는 금액이 아니라 상한을 적용해 보는 계산이에요.

매수할 집의 주소와 소득·기존 대출을 넣어 실제 견적을 확인한 다음 계약 일정을 잡는 게 좋아요. 아래 서비스는 제휴 금융사의 조건을 비교하며, 앱에서 본인 확인과 정보 입력이 필요해요. 조회 결과와 최종 승인은 달라질 수 있어요.

주택담보대출 비교 서비스 안내 →

6억원 아파트라면 취득세와 중개보수는 얼마인가요?

일반세율을 적용하는 6억원·전용 85㎡ 이하 주택이라면 취득세 600만원과 지방교육세 60만원이에요. 서울 매매 중개보수 상한은 240만원으로, 이 세 항목을 합하면 900만원이에요.

중과·감면이 없는 개인의 주택 유상매수 계산이에요. 생애최초 감면, 다주택 중과, 법인 취득은 별도예요. 실제 매물이나 세금 고지서 금액이 아니라 예산을 잡기 위한 계산으로 봐 주세요.

900만원이 모든 부대비용을 포함한 총액은 아니에요. 중개보수 부가가치세, 국민주택채권 할인비용, 등기 신청비·법무사 보수, 이사·수리비, 대출 인지세 등이 더해질 수 있어요. 중개보수는 상한 안에서 협의하고 부가세 포함 여부를 견적서에 적어 두면 좋아요.

일반 주택 취득세는 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 구간은 가격에 따른 산식, 9억원 초과는 3%예요. 주택 수와 면적·감면 여부에 따라 지방교육세·농어촌특별세까지 달라져요. 계약 전에 관할 구청 세무부서에 본인 조건으로 확인하면 잔금 부족을 줄일 수 있어요.

서울 중개보수 상한요율 확인 →

계약 전 필요한 현금은 어떻게 계산하나요?

매매대금에서 실행 가능한 대출을 빼고, 세금·등기·중개·이사 비용을 더하면 돼요. 계약금은 매매대금의 일부라서 총액에 두 번 더하지 않아요.

6억원 매수에 대출 3억원이 실제 승인됐다면 자기자금은 매매대금 차액 3억원에 앞서 계산한 900만원, 나머지 부대비용을 더한 금액이에요. 기존 전세보증금을 돌려받아 잔금에 쓸 계획이라면 반환일과 새집 잔금일이 맞는지도 확인해야 해요.

• 계약금·중도금·잔금 각각의 지급일과 사용 가능한 현금
• 대출 승인 조건, 실행일, 금리와 월 원리금
• 등기부 권리관계, 임차인 퇴거·입주 일정
• 토지거래허가 대상 여부와 허가 조건
• 취득세·등기·중개·수리 견적의 포함·제외 항목

대출을 이미 쓰고 있고 새 견적과 갈아타기 비용까지 비교하려면 주담대 금리 유형과 중도상환비용 계산을 함께 볼 수 있어요. 새집 구입자금과 기존 대출 대환은 심사 목적이 달라 같은 한도를 그대로 가져오면 안 돼요.

매물을 고를 때는 ‘얼마까지 빌릴 수 있나’에서 끝내지 말고, 월 원리금을 내고도 생활비와 비상금이 남는지까지 확인해요. 현재 집을 유지하거나 예산을 낮춘 다른 매물을 보는 것도 선택지예요.

취득 조건에 맞춰 다시 계산하려면 서울시 ETAX 취득세 모의계산에서 주택 수·가격·면적을 확인할 수 있어요. 모의계산은 실제 세액 확정이 아니에요.