전세보증보험 가입 안되는 집 7가지｜근저당·빌라·다가구 계약 전 체크

아래에서 자세히 확인하세요

정보 확인일: 2026년 9월 29일

전세보증보험 가입 안되는 집을 미리 확인하지 않고 계약했다가 잔금을 치른 뒤 반환보증 가입이 거절되는 경우가 있습니다. 특히 근저당이 있는 집, 빌라, 다가구주택은 전세계약 전에 보증한도를 먼저 계산해보는 것이 중요합니다.

많이 오해하는 부분부터 짚어보면 빌라나 다가구라는 이유만으로 전세보증보험 가입이 안 되는 것은 아닙니다. 문제는 주택가격에 비해 전세보증금과 근저당이 얼마나 많은지, 다른 세입자의 보증금이 얼마나 먼저 잡혀 있는지입니다.

계약 전에 이것부터 계산하세요

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

이 기준을 넘는다면 HUG·HF 반환보증 가입이 어려워질 수 있습니다.

1. 전세금이 주택가격 90% 한도를 넘는 집

전세보증금 반환보증에서 가장 중요한 기준입니다.

HUG는 기본적으로 전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격의 90% 이내여야 합니다.

주택가액 = 주택가격 × 90%

보증한도 = 주택가액 – 선순위채권

예를 들어 보증기관이 인정한 주택가격이 2억원이고 근저당이 전혀 없다면 단순 계산상 주택가액은 1억8천만원입니다.

그런데 전세보증금이 1억9천만원이라면 90% 기준을 넘어 보증가입이 어렵습니다.

항목	예시
주택가격	2억원
90% 주택가액	1억8천만원
근저당	없음
전세보증금	1억9천만원
결과	한도 초과 가능

따라서 주변 시세가 2억원이라는 말만 믿으면 안 됩니다. 보증기관이 인정하는 주택가격으로 계산해야 합니다.

2. 근저당이 너무 많이 설정된 집

두 번째는 근저당입니다.

전세금을 돌려받지 못해 집이 경매로 넘어가면 선순위 근저당권자가 세입자보다 먼저 돈을 가져갈 수 있기 때문에 보증기관도 근저당 비율을 중요하게 봅니다.

HUG 기준으로는 기본적으로 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 합니다.

등기부등본의 ‘을구’를 확인하세요.
은행 근저당권과 채권최고액이 얼마인지 확인하고 전세보증금과 함께 계산해야 합니다.

주의할 점은 실제 대출잔액만 보는 것이 아니라 보증심사에서 인정하는 선순위채권 금액을 기준으로 판단한다는 점입니다.

따라서 집주인이 “대출은 얼마 안 남았습니다”라고 말하더라도 등기부등본과 보증기관 기준을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

3. 압류·가압류·경매가 걸린 집

등기부등본에 소유권 관련 권리침해가 있다면 반환보증 가입이 어렵습니다.

대표적으로 다음 항목을 확인해야 합니다.

경매개시
압류
가압류
가처분
가등기

이 내용은 등기부등본의 갑구에서 확인할 수 있습니다.

갑구 = 소유권 문제 확인
을구 = 근저당 등 담보권 확인

계약 당시에는 문제가 없었더라도 보증심사 시점에 압류 등이 새로 발생할 수 있으므로 계약 전 한 번, 잔금 전 한 번 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

4. 위반건축물 또는 주택으로 인정되지 않는 건물

건축물대장에 위반건축물로 표시돼 있다면 반환보증 가입에 문제가 생길 수 있습니다.

HUG는 아파트를 제외하고 건축물대장상 위반건축물로 기재돼 있지 않을 것을 요구합니다.

근린생활시설 빌라도 주의

겉으로 보기에는 원룸이나 빌라처럼 생겼더라도 건축물대장상 용도가 근린생활시설인 경우가 있습니다.

HUG가 안내하는 보증대상 주택에는 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구·다중주택, 주거용 오피스텔 등이 포함되지만 근린생활시설은 보증대상 주택에 포함되지 않습니다.

따라서 빌라를 계약할 때는 부동산 광고에 적힌 ‘투룸’, ‘원룸’이라는 표현보다 건축물대장의 실제 용도를 확인해야 합니다.

5. 건물·토지 소유권이 복잡하거나 임대권한이 불확실한 집

계약서에 적힌 집주인이 실제 부동산 소유자와 같은지도 확인해야 합니다.

HUG는 원칙적으로 주택의 건물과 토지 또는 대지권이 모두 임대인의 소유일 것을 요구합니다.

공동소유 주택이나 건물과 토지 소유자가 서로 다른 경우에는 계약 구조를 추가로 확인해야 합니다.

신탁등기된 집도 특히 주의

등기부등본에 신탁이라는 표시가 있다면 일반적인 개인소유 주택과 계약방식이 다를 수 있습니다.

HF 역시 신탁등기 부동산의 경우 등기부상 소유자인 수탁자와의 계약 여부와 신탁원부상 정당한 임대권한 등을 확인합니다.

신탁등기 주택은 임대인 말만 듣고 계약하지 마세요.
수탁자와 임대권한을 확인한 뒤 보증기관에 가입 가능 여부를 사전에 문의하는 것이 좋습니다.

6. 다가구주택인데 다른 세입자 보증금이 너무 많은 집

다가구주택에서 가장 중요한 부분입니다.

아파트나 다세대주택은 세대별로 구분등기가 되어 있지만 다가구주택은 건물 전체가 하나의 주택으로 등기되는 경우가 일반적입니다.

따라서 내가 계약하는 방뿐 아니라 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금까지 영향을 줍니다.

HUG는 단독·다가구·다중주택에서 선순위채권과 다른 임차인의 선순위보증금 등을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 한다는 추가 조건을 둡니다.

다가구는 이것까지 확인

집주인의 근저당
나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금
후순위 세입자 관련 인정금액
공실에 적용되는 최우선변제금
실제 가구 수

HUG는 타 전세계약체결내역 확인서의 가구 수와 건축물대장의 가구 수가 일치하는지도 확인합니다.

그래서 다가구는 아파트보다 보증가입 가능 여부를 계산하기 복잡합니다.

7. 집 자체는 괜찮아도 계약조건 때문에 가입이 안 되는 경우

주택가격과 근저당에 문제가 없어도 임차인의 계약조건 때문에 가입하지 못할 수 있습니다.

HUG 기준으로 대표적으로 확인할 부분은 다음과 같습니다.

전입신고가 되어 있는지
확정일자를 받았는지
전세계약기간이 1년 이상인지
신규 계약이라면 원칙적으로 공인중개사를 통해 계약했는지
보증신청기한이 지나지 않았는지
공동주택 등에 다른 세대가 전입돼 있는지
전세보증금 반환채권의 양도를 막는 특약이 있는지

보증신청도 너무 늦으면 안 됩니다

HUG는 신규계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다.

HF 전세지킴보증도 기본적으로 임대차계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.

“계약 끝나기 전에만 가입하면 되겠지”라고 생각하면 신청기한을 놓칠 수 있습니다.

빌라는 전세보증보험 가입이 안 되나요?

아닙니다. 연립·다세대주택도 HUG 반환보증 대상 주택입니다.

그런데 빌라에서 가입거절 사례가 많이 나오는 이유는 보증기관이 인정하는 주택가격이 집주인이나 중개업소가 말하는 시세와 다를 수 있기 때문입니다.

HUG는 연립·다세대의 주택가격을 산정할 때 공동주택 공시가격, 안심전세 앱 시세, 최근 매매가격 등 정해진 기준을 순서대로 적용합니다.

빌라 계약에서 자주 생기는 상황

중개업소 설명 시세 2억 → 보증기관 인정 주택가격은 더 낮음 → 90% 기준 적용 → 전세보증금이 보증한도 초과 → 반환보증 가입 불가

그래서 빌라는 계약서를 쓰기 전에 HUG 안심전세 앱 등으로 주택가격과 보증가입 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

아파트도 전세보증보험 가입이 안 될 수 있습니다

빌라만 위험한 것이 아닙니다.

아파트라도 전세금이 주택가격에 지나치게 가깝거나 근저당이 많거나 압류·가압류가 설정되어 있다면 반환보증 가입이 어려울 수 있습니다.

즉 핵심은 주택 종류가 아니라 주택가격·전세금·선순위채권·권리관계입니다.

전세계약 전 보증보험 체크리스트

계약서 쓰기 전에 10가지만 확인하세요

등기부등본 실제 소유자가 집주인과 같은가?
갑구에 압류·가압류·가처분·경매가 없는가?
을구 근저당은 얼마인가?
보증기관이 인정하는 주택가격은 얼마인가?
전세금 + 선순위채권이 주택가격의 90% 이내인가?
건축물대장에 위반건축물 표시가 없는가?
건축물 용도가 실제 주택인가?
다가구라면 다른 임차인의 선순위보증금은 얼마인가?
전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하인가?
HUG 또는 HF에서 실제 가입 가능한지 확인했는가?

전세계약 특약도 넣어두면 좋습니다

반환보증 가입이 중요한 계약이라면 계약 전 공인중개사와 협의해 반환보증 가입 불가 시 계약금 반환과 계약 해제를 어떻게 처리할지 특약으로 명확하게 정해두는 방법을 검토할 수 있습니다.

중요: 특약의 실제 효력은 계약 내용과 상황에 따라 달라질 수 있으므로 문구만 인터넷에서 복사하기보다 중개사 또는 필요시 법률전문가와 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

2026년 10월 HUG 변경사항도 확인

현재 계약을 알아보고 있다면 HUG 제도 변경 일정도 확인해야 합니다.

2026년 10월 1일부터

HUG뿐 아니라 HF나 SGI서울보증이 집주인을 대신해 전세보증금을 반환한 뒤 집주인이 해당 금액을 보증기관에 갚지 않은 경우에도 HUG 신규보증이 제한됩니다.

임대인의 관련 정보는 안심전세 앱의 임대인 정보조회 기능 등을 통해 확인할 수 있습니다.

2026년 10월 30일부터

HUG는 신규 신청분부터 전세보증금 전액을 보증하는 방식으로 제도를 변경하고, 임차인이 이사하기 전에 주택가격과 임대인 보증금지 여부를 확인할 수 있는 사전한도심사도 도입할 예정입니다.

자주 묻는 질문

근저당이 있으면 무조건 가입이 안 되나요?

아닙니다. 근저당이 있더라도 보증기관의 선순위채권과 전체 보증한도 기준을 충족하면 가입 가능한 경우가 있습니다.

빌라는 반환보증 가입이 안 되나요?

아닙니다. 연립·다세대주택도 보증대상입니다. 다만 공시가격이나 인정시세가 낮아 전세금이 90% 기준을 넘으면 가입이 어려울 수 있습니다.

다가구도 가입 가능한가요?

가능합니다. 다만 다른 세입자의 선순위보증금과 근저당까지 함께 계산하기 때문에 일반 아파트보다 확인해야 할 조건이 많습니다.

위반건축물이면 가입할 수 있나요?

일반적으로 반환보증 가입이 제한될 수 있습니다. 건축물대장에서 위반건축물 여부를 반드시 확인하세요.

전세계약하기 전에 가입 가능 여부를 알 수 있나요?

주택가격과 등기부등본, 근저당, 건축물대장 등을 이용해 상당 부분 사전 확인할 수 있습니다. 또한 HUG는 2026년 10월 30일부터 신규 신청자를 대상으로 사전한도심사를 도입할 예정입니다.

가장 중요한 한 가지

전세계약을 먼저 하고 나중에 보증보험을 알아보는 것이 아니라, 계약 전에 이 집이 반환보증에 가입 가능한지부터 확인하세요.

등기부등본 → 건축물대장 → 주택가격 → 근저당 → 선순위보증금 → HUG·HF 보증한도 순서로 확인하면 위험한 계약을 거르는 데 도움이 됩니다.

이 글은 2026년 9월 29일 기준 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 공식 전세보증금 반환보증 안내를 바탕으로 정리했습니다. 실제 가입 가능 여부는 주택유형, 인정 주택가격, 등기사항, 선순위채권, 다른 임차인의 보증금, 임대인 및 임차인 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 전세계약 전 해당 보증기관에서 최종 가입 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.