키포인트 생활정보전세 vs 월세 비교, 월 이자보다 1년 총비용을 보세요
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전세와 월세는 월 이자와 월세만 비교하지 말고, 같은 기간의 대출이자·월세·자기자금 기회비용·부대비용을 합쳐 판단하세요. 세금 혜택은 실제로 받을 수 있는 금액만 빼야 합니다. 같은 동네·비슷한 면적의 계약 사례에 내 자금 조건을 넣으면 비교가 쉬워집니다. 비용이 낮아도 보증금을 내고 비상자금이 남지 않거나 반환 위험이 크다면 다른 집을 검토하는 편이 낫습니다. 먼저 실제 계약금액을 확인한 뒤 금리 상승과 다음 이사 때 필요한 잔금까지 계산하세요.
월세 60만원과 전세대출 이자 50만원을 놓고 고민한다면 차액 10만원만으로 결정하지 마세요. 보증료와 세금 혜택, 보증금을 내고 남는 현금까지 넣으면 결론이 달라질 수 있습니다.
같은 동네·면적의 집끼리 비교하세요
넓이, 위치, 입주 시기, 관리비, 주차비가 다른 집을 전세와 월세라는 이름만으로 비교하면 실제 차이가 가려집니다. 가능한 한 같은 단지·비슷한 면적·가까운 계약 시기의 사례를 먼저 보세요. 호가와 실제 신고된 계약금액도 구분해야 합니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 주택 유형과 지역을 골라 전월세 계약 자료를 확인할 수 있습니다. 같은 금액이어도 층·계약일·갱신 여부가 다를 수 있으니 한 건만 기준으로 삼지는 마세요.
전세 2억원과 보증금 5,000만원·월세 60만원을 비교하면
계산을 위해 자기자금 5,000만원이 있고, 전세는 나머지 1억 5,000만원을 연 4%로 빌린다고 가정했습니다. 자기자금의 세후 기회수익률은 연 2%로 두었습니다. 두 금리 모두 설명용 가정이며 실제 금융상품 금리가 아닙니다.
| 1년 기준 | 전세 2억원 | 보증금 5,000만원·월세 60만원 |
|---|---|---|
| 월세 | 0원 | 720만원 |
| 대출이자 | 600만원 | 0원 |
| 보증금에 묶인 자기자금의 기회비용 | 100만원 | 100만원 |
| 위 항목 소계 | 700만원 | 820만원 |
| 최종 총비용 | 700만원+부대비용−확정 절세액 | 820만원+부대비용−확정 절세액 |
이 가정에서는 부대비용과 절세효과를 넣기 전 전세가 연 120만원, 월평균 10만원 적습니다. 다만 “전세가 120만원 이득”으로 끝내면 안 됩니다. 보증료, 대출 부대비용, 중개보수와 이사비 차이, 확인된 세액공제까지 넣어야 최종 비교가 됩니다.
통장에서 실제 빠지는 정기 지출은 전세 월 50만원, 월세 월 60만원입니다. 표에 넣은 기회비용은 통장에서 출금되는 돈이 아니라 자기자금을 묶어서 포기하는 수익의 가정값입니다. 현금 지출과 경제적 비용을 구별해서 보세요.
같은 돈에 이자를 두 번 계산하지 않기
전세 보증금 2억원 전체에 기회비용을 계산한 뒤 대출 1억 5,000만원의 이자를 또 더하면 빌린 돈을 중복 계산하게 됩니다. 이 예시에서는 내 돈 5,000만원에만 기회비용을 적용했고, 빌린 1억 5,000만원에는 대출이자만 적용했습니다.
대출 원금을 매달 갚는 상품이라면 원금 상환액도 생활비 계획에 넣어야 합니다. 다만 원금 상환은 부채를 줄이는 거래이므로 이자와 같은 소모성 비용으로 단순 합산하지 않습니다. 따라서 원금 상환액은 위 비용표와 별도로 매달 감당할 지출에 넣으세요.
대출금리가 1%p 오르면 판단이 달라집니다
위 전세대출 1억 5,000만원의 금리가 4%에서 5%로 오르면 연 이자는 600만원에서 750만원으로 늘어납니다. 자기자금 기회비용 100만원을 더한 소계는 850만원입니다. 같은 조건의 월세 소계 820만원보다 30만원 많아집니다. 변동금리라면 계약 시작 때의 이자만 보지 말아야 합니다.
월세 세액공제는 대상이 되는 경우에만 차감하세요. 광고에 보이는 최대 공제액을 누구나 받는 것으로 계산하면 월세 비용을 과소평가하게 됩니다. 전세대출 관련 소득공제 역시 자격과 한도, 실제 절세액을 별도로 확인해야 합니다.
비용표가 좋아 보여도 계약을 멈춰야 할 때
등기사항의 소유자와 계약 상대방이 다르거나, 선순위 권리·체납·주택가격 확인이 부족하다면 비용 비교보다 사실 확인이 먼저입니다. 보증금 반환보증도 모든 주택과 계약을 받아주는 것은 아닙니다. 국토교통부 전세사기 예방 안내에서 계약 단계별 확인사항을 볼 수 있습니다.
전세는 묶이는 금액이 큰 만큼 반환이 지연될 때 다음 이사에 미치는 영향도 큽니다. 그렇다고 보증부월세의 보증금이 자동으로 안전한 것은 아닙니다. 두 방식 모두 권리관계를 확인해야 합니다. 반환보증은 HUG 공식 가입조건을 계약 전에 살펴보고 실제 심사 가능 여부를 확인하세요.
계약 후 남는 비상자금까지 계산하세요
첫째, 현재 금리와 금리 1%p 상승 시의 월 지출입니다. 둘째, 보증금을 내고 남는 비상자금입니다. 셋째, 반환이 늦어져도 다음 집 잔금을 마련할 수 있는지입니다. 장기간 거주할 계획인지, 이사 가능성이 큰지도 부대비용에 반영하세요.
전세·월세 중 하나를 먼저 정하기보다 실제 계약 사례 두세 개에 내 자금 조건을 넣어보면 결론이 선명해집니다. 우선 같은 지역·면적의 계약금액부터 확인해 보세요.
확인일:2026년 10월 27일. 계산은 단순 비교 예시로 실제 대출 가능 여부·금리·세금 혜택·보증 가입을 보장하지 않습니다.