키포인트 생활정보전월세 전환율 계산, 보증금 1억원을 줄이면 월세는 얼마일까요?
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전월세 전환율(연%)은 늘어나는 월세×12÷줄어드는 보증금×100으로 계산합니다. 보증금을 월세로 바꿀 때 법정 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리+2%p 중 낮은 값이며, 2026년 10월 27일 확인 기준 연 5.00%입니다. 이미 월세를 내고 있다면 새 월세 전체가 아니라 증가분을 넣으세요. 다만 신규계약과 월세를 전세로 바꾸는 경우에 같은 상한을 그대로 적용하는 것은 아닙니다. 기존 계약서와 변경 제안을 놓고 금액·계약 형태를 함께 확인하세요.
“보증금 1억원을 빼는 대신 월세 50만원을 더 내세요.” 이런 제안을 받았다면 50만원만 보지 말고, 1년으로 바꿔 계산해 보세요. 월 50만원은 연 600만원, 줄어드는 보증금 1억원 대비 연 6%입니다.
전체 보증금이 아니라 바뀌는 금액을 넣습니다
전환율(연%)=늘어나는 월세×12÷줄어드는 보증금×100입니다. 기존에도 월세를 냈다면 새 월세 전체가 아니라 증가분을 넣습니다. 보증금은 전환 전 금액에서 전환 후 남는 금액을 뺍니다.
반대로 전환율로 월세를 구할 때는 보증금 감소액×연 전환율÷12입니다. 5%를 넣을 때는 0.05로 계산하세요. 관리비는 월세와 분리해서 비교해야 합니다.
지금 법정 상한은 왜 5%인가요?
한국은행은 2026년 10월 22일 기준금리를 3.00%로 유지하기로 결정했습니다. 여기에 시행령상 2%p를 더하면 5.00%이고, 다른 기준인 10%보다 낮으므로 확인일 현재 법정 상한은 5.00%입니다. 한국은행 10월 22일 결정 설명 · 주택임대차보호법 시행령 제 9조.
이 비율은 시장에서 적정하다고 권장하는 가격이 아니라 보증금을 월세로 돌리는 경우에 적용하는 법정 상한입니다. 기존 계약에서 전환하거나 갱신하면서 전환하는 상황과, 새 임차인과 처음부터 월세를 정하는 계약은 같지 않습니다. 갱신계약의 적용 시점에 관한 법제처 해석도 함께 확인할 수 있습니다.
보증금 1억원을 줄이는 경우 비교
| 적용 연 전환율 | 추가 월세 |
|---|---|
| 4%로 합의 | 약 33만 3,333원 |
| 5%로 계산 | 약 41만 6,667원 |
| 6% 제안 | 50만원 |
표는 기존 월세가 0원이고 보증금 1억원을 월세로 전환하는 계산입니다. 원 단위 표시를 반올림했으므로 실제 계약금액은 상한을 넘지 않도록 별도로 정해야 합니다. 법정 상한이 적용되는 계약에서 6%를 제안받았다면 단순 시세 협상으로 넘기지 말고 계약 형태와 적용 규정을 확인하세요.
이미 월세를 내고 있다면 증가분만 더하세요
보증금 1억 5,000만원·월세 20만원에서 보증금을 9,000만원으로 줄이고, 감소한 6,000만원에 연 5%를 적용한다고 가정합니다. 추가 월세는 6,000만원×0.05÷12=25만원이므로 새 월세는 45만원입니다. 이 계산에는 별도의 임대료 인상분을 넣지 않았습니다.
갱신 때는 보증금을 월세로 바꾸는 계산과 임대료 자체를 올리는 계산을 분리해야 합니다. 법정 전환율 5%와 임대료 증액의 5% 제한은 서로 다른 규정입니다. 같은 숫자라고 두 번 기계적으로 더하는 방식은 피하세요.
월세를 전세로 바꿀 때도 무조건 5%인가요?
아닙니다. 제 7조의 2는 보증금을 월세로 전환하는 방향의 제한입니다. 월세를 없애고 보증금을 늘리는 반대 방향에 같은 비율을 강제로 적용한다고 볼 수는 없습니다. 신규계약의 조건 비교도 별도입니다. 이때는 당사자가 합의할 비율을 두고 비교용으로 역산합니다.
예를 들어 월세 50만원을 없애는 대신 연 5%를 가정하면 필요한 추가 보증금은 50만원×12÷0.05=1억 2,000만원입니다. 연 6%를 가정하면 1억원입니다. 이는 비교용 계산일 뿐 집주인이 받아야 할 보증금이나 임차인이 요구할 수 있는 금액을 확정한 결과가 아닙니다.
보증금을 올리려고 대출받는다면 이자만 비교하지 마세요
추가 보증금 6,000만원을 빌려 월세 25만원을 줄일 수 있다고 가정해 보겠습니다. 실제 제시받은 대출금리가 연 4%라면 단순 월 이자는 20만원입니다. 차이는 월 5만원이지만 보증료·중도상환수수료·금리 변동, 늘어나는 보증금의 반환 위험까지 따져야 합니다. 이 예시의 4%는 계산용 가정이며 현재 판매금리가 아닙니다.
자기 돈으로 보증금을 보태는 경우에는 대출이자 대신 그 돈을 다른 곳에 보유했을 때의 세후 이자와 비상자금 부족 여부를 보세요. 월세가 줄어도 급한 지출에 쓸 현금이 사라질 수 있습니다.
협상 전 기존 보증금·월세와 변경 제안을 나란히 적어 증가분으로 계산하세요. 그다음 계약일과 갱신 여부를 확인해야 법정 상한을 적용할 수 있는지 판단할 수 있습니다.
확인일:2026년 10월 27일. 기준금리는 이후 바뀔 수 있습니다. 위 예시는 주거용 임대차의 비교 설명이며, 개별 계약 분쟁은 법률상담·임대차분쟁조정을 통해 확인하세요.